Digicalc

Vastgoedindices: bestandsverrijking en indexering.

DigiCalc berekent prijsindices die worden gebruikt voor indexatie van (oude) taxatiewaarden. Hiervoor wordt de repeat-sales methode gebruikt, waarbij de volgende stappen achtereenvolgens worden uitgevoerd:

• Screening en bewerken van transactiecijfers;
• Bepalen van paarsgewijze verkopen;
• Bepalen van trends.

Screening
DigiCalc heeft de beschikking over alle woningverkopen die in een specifieke maand zijn verkocht. Feitelijk wordt bij Kadata de verkoop van percelen geregistreerd, Kadata koppelt deze transacties aan adressen.
Zoals bijna elke dataset bevat ook de dataset van Kadata fouten, worden verschillende schrijfwijzen gehanteerd voor dezelfde entiteiten en zijn er gegevens die om een of andere reden niet bruikbaar zijn. Daarom bewerkt DigiCalc de gegevens en voert ze een screening uit.

Paarsgewijze verkopen
Alle overgebleven transacties worden gesorteerd o.b.v. verkochte object en transactiedatum. Indien er sprake is van twee achtereenvolgende  transacties binnen zes maanden, wordt dit paar verwijderd. Dit gaat als volgt:
Stel er zijn drie transacties op de tijdstippen t1, t2 en t3. Normaliter resulteert dit in twee paren: (t1, t2) en (t2, t3). Indien echter (t3 – t2) kleiner is dan zes maanden, dan wordt de transactie op tijdstip t2 verwijderd, waardoor het paar (t1, t3) resteert.

Trends
DigiCalc genereert trends voor marktsegmenten op maandniveau. Om een enigszins betrouwbare trend voor een marktsegment te kunnen bepalen, is vereist dat er gemiddeld minimaal vijf waarnemingen (paren) per maand beschikbaar zijn.

Een marktsegment is een combinatie van “gebied” en “woningtype”.
DigiCalc bepaalt op deze wijze 1.488 trends.

Bij iedere taxatieaanvraag wordt bekeken welke trend beschikbaar is. Daarbij wordt “bottom-up” gekeken: van postcode/woningtype naar postcode, naar gemeentecode/woningtype naar gemeentecode naar NVM/woningtype, etc.

Voordelen
Vergelijken we onze aanpak met de wijze waarop indices doorgaans worden bepaald, dan is het grote voordeel dat DigiCalc minder waarnemingen nodig heeft om toch betrouwbare indices te genereren. Doorgaans wordt in meer of mindere mate een gemiddelde waarde per tijdseenheid berekend en afgezet tegen het gemiddelde op tijdstip t0. Maar indien dan maar vijf waarnemingen beschikbaar zijn, zal de trend hevig fluctueren. Dit is de reden waarom andere leveranciers trends per kwartaal op een hoger aggregatieniveau leveren.

Doordat DigiCalc een verband veronderstelt tussen indices van twee maanden is de index ook stabieler door de tijd heen. Indien een nieuwe maand met transactiecijfers binnenkomt, vormt een deel van deze transacties ook een paar met transacties uit het verleden. Dus wordt ook de trend beïnvloed voor deze gehele periode. De stabielere trend zorgt ervoor dat de aanpassingen minder effect hebben. Bovendien is de trend op het eindpunt (waar de taxatie vaak over gaat) betrouwbaarder.

Informeer naar de mogelijkheden via digicalc@salestools.nl